Superbonus 110% e Sismabonus: gli aggiornamenti del 2021

Ho già parlato del Superbonus 110% in un mio articolo sul blog pubblicato a fine 2020.

In questo post voglio invece raccontare gli aggiornamenti relativi al 2021, essendoci delle novità. Credo che sia un argomento abbastanza richiesto e dibattuto, per questo è necessario fare chiarezza.

Entriamo subito nel vivo allora.

Il Superbonus del 110% si basa sulla necessità di rendere il patrimonio immobiliare sempre più performante, con la finalità di utilizzare sempre meno energia per proteggersi dalle temperature troppo fredde o troppo calde. Tende poi ad incentivare l’utilizzo di energia rinnovabile e quindi a disincentivare l’utilizzo di gas e derivati del petrolio per climatizzare gli ambienti, attraverso l’applicazione di coibentazioni sui tetti e sulle facciate degli stabili e la installazione di infissi a tenuta.

Per accedere ai benefici fiscali, bisogna progettare interventi che permettano il miglioramento di almeno due classi energetiche e, per questo, sono previsti budget adeguati anche rilevanti per il rinnovo degli impianti di climatizzazione invernale e per la produzione di acqua calda centralizzata.

La riqualificazione degli stabili grazie al Superbonus si traduce in un aumento del valore di mercato della unità immobiliare che può variare da un minimo del 10% fino al 30%.

Superbonus 110%: la proroga

La legge di Bilancio 2021 ha previsto la proroga di sei mesi, dal 31 dicembre 2021 al 30 giugno 2022, del Superbonus 110% per l’Ecobonus, il Sismabonus, il fotovoltaico e le colonnine.
Solo per i condomìni e per gli edifici multifamiliari a proprietario unico con non più di quattro unità immobiliari, che entro il 30 giugno 2022 effettueranno (in base al Sal e indipendentemente dal pagamento) lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo, l’incentivo spetterà anche per le spese sostenute dal 1 luglio 2022 al 31 dicembre 2022.
Inoltre, solo per le spese sostenute nel 2022, la detrazione dovrà essere ripartita in quattro quote annuali di pari importo, a differenza delle cinque quote previste per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

Considerando i tempi lunghi per le approvazioni di lavori da parte delle amministrazioni comunali e delle eventuali assemblee condominiali, oltre che delle difficoltà nell’eseguirli, anche a causa delle attuali restrizioni sanitarie, però, si spera in un’ulteriore proroga dei periodi dell’agevolazione.

L’inesistenza di abusi edilizi è condizione essenziale per poter usufruire delle detrazioni, compreso il 110%; e l’asseverazione “iniziale” che dà atto della regolarità urbanistica dell’edificio non è meno essenziale di quella “finale” che attesti, ad esempio, il conseguimento del doppio salto di classe energetica.

Altre novità

La legge di Bilancio 2021 ha previsto ancora che:

• potranno beneficare del superbonus anche gli edifici privi di Ape, perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, a patto che al termine degli interventi (che devono comprendere anche l’isolamento termico anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente), venga raggiunta una classe energetica in fascia A;
• nel cartello esposto presso il cantiere, in un luogo ben visibile e accessibile, deve essere indicata anche la seguente dicitura: «Accesso agli incentivi statali previsti dalla legge 17 luglio 2020, numero 77, superbonus 110 per cento per interventi di efficienza energetica o interventi antisismici»;
• un’unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» se è dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico, per il gas, per l’energia elettrica e per la climatizzazione invernale;
• potranno beneficiare del bonus 110% anche gli interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche previsti nell’articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del Tuir, a patto che venga effettuato almeno un intervento «trainante» dell’ecobonus;
• potranno beneficiare del superbonus del 110% anche le persone fisiche (sempre con il limite di due unità immobiliari per il super ecobonus su singole unità, non sulle parti comuni), per gli interventi anche «su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche».

La legge di Bilancio 2021, infine, ha prorogato al 31 dicembre 2021 tutti i bonus per la casa, confermando quella che ormai è una consuetudine:
• 50% per il recupero del patrimonio edilizio;
• 50-70-75-80-85% per il Sismabonus (proroga al 2021 già prevista);
• 50% per il bonus mobili (limite di spesa, peraltro, aumentato a 16 mila euro dai vecchi 10 mila euro);
• 36% per il bonus giardini;
• 50-65-70-75-80-85% per l’Ecobonus;
• 90% per il bonus facciate prorogato per tutto il 2021.

Gli interventi trainanti

Le detrazioni per interventi di efficienza energetica si applichino nella misura del 110% per le spese sostenute (nel periodo dal 1° luglio 2020 fino al 30 giugno 2022) per tre tipologie di interventi. Questi interventi sono definiti trainanti, in quanto consentono di garantire l’applicazione dell’aliquota del 110% anche a tutti gli altri interventi di riqualificazione energetica incentivati con aliquota ordinaria.

Essi sono:

• L’isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate, come spiegato nel precedente articolo, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio. La soluzione più comune è quella del «cappotto» cioè uno strato isolante posto sulla superficie esterna delle pareti disperdenti.
• La sostituzione di un impianto di riscaldamento esistente con un impianto a pompa di calore (o con caldaia a condensazione o con sistema di microcogenerazione). Le pompe di calore sono adatte per lavorare abbinate a un sistema fotovoltaico, in grado di produrre l’energia a loro necessaria per funzionare. La caldaia a condensazione rappresenta invece la soluzione più efficiente quando si voglia ricorrere alla combustione.
• Interventi antisismici.

Se si è in presenza di un condominio, l’intervento trainante relativo alla sostituzione dell’impianto riscaldamento esistente deve avvenire solo con l’installazione di un impianto centralizzato per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria. Solo in questo caso, si ha un intervento trainante per il superbonus.
Una volta che è stato effettuato un intervento trainante nel condominio (cappotto o caldaia centralizzata), nulla vieta al singolo condòmino di cambiare la propria eventuale caldaia autonoma ovvero lo scalda acqua a pompa di calore o il generatore d’aria calda a condensazione a servizio del proprio appartamento, beneficiando del 110%, come interventi trainati.

Una persona fisica può beneficiare del superbonus 110% per lavori trainanti su edifici come ad esempio i capannoni, i magazzini o gli uffici?

No, almeno per l’agenzia delle Entrate, contrariamente a quanto previsto dalla norma. La persona fisica che, al di fuori dell’attività d’impresa o professionale, detiene un capannone o un ufficio costituente un edificio (composto, quindi, da un’unica unità immobiliare) non “unifamiliare” o non residenziale, non può beneficiare del super bonus del 110% per i lavori effettuati direttamente sullo stesso. Nella circolare delle Entrate n. 24/E, paragrafo 2, si parla infatti solo di unità immobiliari residenziali.

Chi sono i destinatari

Il Superbonus 110% riguarda solo gli interventi effettuati:

• dai condomìni;
• dalle persone fisiche (al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su singole unità immobiliari) solo per un «numero massimo di due unità immobiliari»;
• dagli Iacp (Istituti autonomi case popolari);
• dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa;
• dalle Onlus, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale;
• dalle associazioni e società sportive dilettantistiche (solo per gli spogliatoi).

I professionisti sono ammessi solo per gli immobili detenuti a uso privato, non anche per gli studi in cui esercitano l’attività.

Tra gli aventi diritto alla detrazione rientrano il proprietario dell’immobile, i titolari di un diritto reale di godimento (come l’uso, l’usufrutto o l’abitazione), di un diritto personale di godimento (come l’inquilino nella locazione o il comodatario nel contratto di comodato) o di una concessione demaniale, così come il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dei i lavori, che ha sostenuto le relative spese.

Se l’edificio è vincolato

Se l’edificio è soggetto a vincoli, come un trullo o un edificio in cui non è possibile effettuare un cappotto termico (tipo case in pietra), secondo l’Agenzia si potrebbe comunque fruire dell’Ecobonus per la sostituzione degli infissi, purché sia certificato il miglioramento energetico.

Le Sovrintendenze devono comunque esprimere il «parere», che condiziona l’eventuale titolo edilizio (permesso o Scia) per gli edifici vincolati, perché i prospetti sono specificamente tutelati sia dall’ articolo 3 del Dpr 380/2001, sia dai Piani urbanistici locali che dal Dlgs 42/2004 sui vincoli ambientali di zona o su singoli edifici.

Se l’edificio è una villa signorile o di lusso

I possessori o detentori di unità immobiliari di lusso rientranti nelle categorie A/1, A/8 e A/9 possono fruire della detrazione per le spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni dell’edificio in condominio. Tale parziale apertura non consente però di fruire del superbonus per interventi trainati e trainanti realizzati sulle proprie unità.

Il Sismabonus 2021

Il Sismabonus 2021 prevede che più viene migliorata la sicurezza dell’edificio dal punto di vista strutturale e sismico, più sia vantaggioso il beneficio: rispetto al bonus ristrutturazioni (50%) la detrazione si innalza dal 70 all’85%.

Dal 1° luglio 2020 è possibile un ulteriore potenziamento dato dal Superbonus che, attraverso verifiche tecniche e fiscali più stringenti, porta al 110% qualsiasi detrazione legata a opere strutturali, sia statiche (prima agevolate solo al 50%) che di miglioramento sismico.

Sugli edifici in cemento armato, alcuni esempi di intervento detraibili sono:

• Riduzione delle irregolarità della distribuzione in pianta e in altezza.
• Inserimento di pareti controventanti in cemento armato o in acciaio.
• Incamiciatura degli elementi strutturali con cemento armato o acciaio.
• Fasciature in materiali Frp, Fiber reinforced polymer (materiale polimerico fibrorinforzato).
• Cerchiaggio attivo dei manufatti con angolari e nastri in acciaio a elevata resistenza e basso spessore.

Molte di queste tecnologie possono essere anche utilizzate in accoppiamento a sistemi di efficientamento energetico, come il cappotto termico, per massimizzare l’intervento del Superbonus 110%.

Sugli edifici in muratura si interviene mediante incatenamenti, cerchiature esterne con fasce di tessuto o barre metalliche, ammorsamenti tra le murature, rinforzo di solai e volte e collegamento degli stessi alle pareti o inserimento di cordoli in copertura.

Più facili sono le procedure quando si ha a che fare con edifici da demolire e ricostruire.

Le norme sui bonus in questo caso vanno applicate tenendo presenti le innovazioni al Testo unico dell’Edilizia per cui diventa più semplice, ad esempio, eseguire lavori di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, sempre con segnalazione di inizio attività (Scia). Se poi le norme locali consentono di ristrutturare anche con ampliamenti e bonus volumetrici, vi sarà un concreto incentivo alla rigenerazione urbana.

Il vantaggio è indubbio perché consente di demolire e ricostruire anche se il prodotto finale avrà diversità di sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, se reca innovazioni rese necessarie dalla normativa antisismica, dall’accessibilità e dalle esigenze di installare impianti tecnologici ed energetici, realizzando di fatto un edificio completamente diverso. E questo vale anche nei centri storici e nelle zone vincolate, con l’unico limite di mantenere invariate sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, insieme alla volumetria preesistente.

Le spese professionali detraibili 

Sono detraibili al 110% le spese sostenute per le asseverazioni, le attestazioni e i visti di conformità previsti dalla norma. Invece le spese per la progettazione e per le prestazioni professionali relative alle opere agevolate sono considerate agevolabili già secondo la disciplina di base delle detrazioni nell’ambito dell’edilizia (in genere 50%).

Cessione del credito o sconto in fattura?

Chi aderisce al Superbonus, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione (cioè tramite il suo scomputo in dichiarazione dei redditi), possono optare, alternativamente tra:

1. la cessione del relativo «credito d’imposta di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari» anche ad un prezzo inferiore rispetto al valore nominale della detrazione fiscale, cioè ad esempio ad un prezzo pari all’80% della spesa detraibile;
2. un «contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d’imposta di importo pari alla detrazione spettante». Il fornitore può anche applicare uno sconto «parziale» e anche in questo caso il «credito d’imposta è calcolato sull’importo dello sconto applicato».

Molti scelgono questa seconda strada per semplificare gli adempimenti e ottenere uno sconto immediato.

Se il contribuente, invece, decide di trasferire il credito a una banca, lo «sconto in fattura» non è possibile e si deve scegliere obbligatoriamente la cessione del credito.

Fonte: Il Sole 24 Ore