Ristrutturare casa costi, consigli e fasi operative

Calcolare i costi di una ristrutturare casa è un passo importante e va ponderato bene. Solo apparentemente è un’operazione ordinata, in realtà necessita di controllo e di incastro preciso tra i vari momenti operativi.

Le fasi di ristrutturazione di una casa prevedono attività complessa e articolate, risulta infatti facile essere vittime di errori a volte irreversibili, soprattutto quando non si è seguiti da nessun consulente tecnico o si opta per soluzioni a pochi euro a metro quadro.

L’esaurimento nervoso è sempre dietro l’angolo quando si inizia a calcolare i costi per ristrutturare casa!

Ho scritto questo articolo per metterti in guardia sui possibili rischi di soluzioni affrettate o di situazioni in cui ti viene offerto un “progetto omaggio” o un 50% di sconto senza nemmeno sapere cosa c’è da fare.

Ristrutturare casa quanto costa?

Preventivare quanto costa ristrutturare casa non è semplice e nemmeno immediato, infatti è necessario considerare diversi fattori e variabili anche in funzione della posizione geografica dell’immobile.

La ristrutturazione di una casa a Roma non ha gli stessi costi di Carpignano Salentino, per ovvie ragioni.

Il problema principale di chi si approccia a una ristrutturazione è di tipo psicologico, prima di tutto.

Sei spaventato per via delle incognite e dell’incapacità di controllare il processo.

Hai un budget ma non sai se ci rientri o meno, se puoi affrontare la spesa con serenità oppure da una cifra X ti ritroverai con un conto X + Y + Z che non avevi programmato.

Calcolo costi per ristrutturare casa

Ecco come calcolare i costi al metro quadro di una ristrutturazione.

Affrontare una ristrutturazione che comporta spostamento di muri e rifacimento di impianti è una spesa non da poco.

Quello che influisce sono senza dubbio gli impianti e i materiali da utilizzare, oltre al costo vivo della manodopera.

Gli impianti, e mi riferisco all’elettrico, idrico e climatizzazione (caldo-freddo) sono probabilmente la fetta più grossa da considerare.

In genere (ma dico in genere) i costi per ristrutturare casa riguardo le opere possono riassumersi secondo questa tabella:

Tipo di lavoro	Dettagli	Prezzo medio
Struttura/interni	Demolizione muri non portanti e/o piastrelle pavimento*	15 – 35 € al mᒾ
	Tinteggiatura, escluse pitture artistiche o stucchi	5 – 15 € al mᒾ
	Posa di pavimenti o rivestimenti, escluso materiale	18 – 40 € al mᒾ
	Realizzazione cartongessi	20 – 40 € al mᒾ
	Posa pavimenti o rivestimenti in resina	90-150 € al mᒾ
Infissi	Porta in legno e installazione	80 – 150 € ad infisso
	Finestre	150 – 200 € al mᒾ
Impianti	Nuovo impianto elettrico**	30 – 60 € al mᒾ
	Nuovo impianto idrico sanitario e riscaldamento***	70 – 150 € al mᒾ
	Nuovo impianto condizionamento	100 – 150 € al mᒾ

* va aggiunta la cifra relativa al costo dovuto per il trasporto del materiale ad un’area di raccolta rifiuti autorizzata. / ** devi comunque considerare anche il costo di un singolo punto luce e delle singole prese che vuoi inserire. / ***non è compreso il costo dei sanitari, rubinetterie e termosifoni.

Prevedi comunque un ulteriore piccolo budget per gli imprevisti. Nelle ristrutturazioni capitano quasi sempre, quindi è bene essere preparati e non con l’acqua alla gola.

Come avrai potuto capire, i costi reali per ristrutturare casa variano in base alle attività e ai materiali scelti.

Faccio un esempio: se hai deciso di posare del gres su 100mq, sappi che esistono in commercio gres a 10€/mq+iva e gres a 50€/mq+iva. Per 100mq, considerato anche il 10% del materiale che si acquista in più, puoi spendere 1.100€+iva, ma anche 5.500€+iva.

Come vedi, cambia tutto!

Questo vale per qualsiasi opera.

Costi manodopera per ristrutturare casa

Anche la manodopera ha i suoi costi.

Da un lato ci sono le imprese, con operai assunti e più personale a disposizione per i lavori.

Dall’altro lato ci sono i singoli artigiani o operai edili che effettuano i lavori da soli con un notevole risparmio di costo.

Il fatto di ingaggiare singoli operai non è sempre positivo perché, per lavori complessi o dove è necessario coordinare più maestranze, i tempi potrebbero dilatarsi di molto, proprio per riuscire ad incastrare i vari lavori.

Ecco perché ribadisco che la scelta non deve essere effettuata sempre in base al prezzo più basso.

Se per ristrutturare casa sei costretto ad andare in affitto altrove, per te sono comunque spese e disagi da sostenere.

Valuta entrambi i lati della medaglia.

Dalla mia esperienza, per ristrutturare una casa in modo signorile, comprendendo anche l’aggiornamento degli impianti, oltre che il rifacimento dei pavimenti, rivestimenti, indissi e porte, il costo edile si aggira intorno ai 1000-1200€/mq.

Come controllare i costi per ristrutturare casa

Conviene ristrutturare o cambiare casa?

Spesso pur possedendo un immobile da ristrutturare c’è chi preferisce acquistare casa nuova per ridurre al minimo le sorprese.

C’è parecchia disinformazione in merito, dovuta al fatto che chi deve intervenire su un immobile vecchio e malmesso, in genere chiede un preventivo all’impresa esecutrice dei lavori.

“Più o meno quanto spenderò al metro quadro?” è la domanda più diffusa.

La risposta ha, ovviamente, la probabilità di un terno al lotto.

Come fa un’impresa che non ha idea nemmeno di quello che andrà a realizzare e non può conoscere gli imprevisti né la parte relativa all’arredamento di interni o agli impianti, computare una spesa corretta per ristrutturare casa?

In genere chi calcola in loco un prezzo al metro quadro lo itera da un discorso precedente, da una ristrutturazione media, da un’idea di una situazione pregressa, a puro titolo di esempio.

Ovvio che poi i materiali sono pure a parte.

C’è chi addirittura abbassa i costi in fase di preventivo per prendere il lavoro, aggiungendo alcune altre spese in corso d’opera.

Non lo trovo corretto, ma non lo biasimo, soprattutto quando si parte da una semplice idea (sposta il muro qua, mettilo di là) e non da un progetto.

In effetti il progetto rimane l’unico modo per controllare il budget.

Sottoporre all’impresa i disegni e il computo metrico dettagliato di quanto da realizzare completo di misure è una strategia che permette di chiudere un contratto preciso, senza sorprese.

Costo architetto per progetto ristrutturazione casa

Quali sono le spese da affrontare per una ristrutturazione effettuata a regola d’arte?

I costi di una ristrutturazione sono classificabili in cifre per:

1. L’acquisto dell’immobile (eventuale)
2. Il professionista
3. Le pratiche edilizie
4. Le opere (edili e impiantistiche)
5. I materiali
6. Gli arredi

Il professionista (architetto, ingegnere o geometra) è la prima figura che bisogna consultare quando si decide di ristrutturare casa.

Prima di questa, solo in caso di acquisto o di passaggio di proprietà, viene il notaio con le spese relative alla compravendita (agenzia immobiliare a parte, se c’è) più la tassazione vigente.

Se l’immobile fosse già di proprietà, si passa subito alla valutazione del progetto.

Voglio ribadire questo punto perché è un tassello importante che non va trascurato.

Senza un progetto quantificare la spesa reale è difficile e va incontro a due rischi che evitano in pochi.

Un progetto, se compreso di arredo, può dare un’idea corretta di tutto ciò che accadrà quando si andrà ad effettuare il lavoro e soprattutto serve a capire quello che sarà il risultato finale.

Nei miei progetti mi piace, mediante immagini realistiche generate al computer far vedere l’effetto finale di una ristrutturazione, arredi compresi.

Lo trovo corretto sia per far capire al cliente le mie intenzioni progettuali, creando il mood che più piace a lui, sia per dare l’idea di cosa comporta un progetto completo.

Il costo del professionista

Il professionista può costare poco o tanto a seconda di quello che ti fornirà e del suo livello di consulenza.

Ti faccio un esempio: se chiami un geometra per realizzare una pianta di distribuzione delle murature per un appartamento piccolo, il costo può essere molto accessibile.

Se chiami un architetto per lo studio della nuova distribuzione muraria e anche per gli arredi e i colori, il costo sarà superiore.

Se allo stesso chiedi anche di seguire i lavori, il costo aumenterà ancora.

In genere il costo dell’architetto o del professionista in generale si calcola a percentuale sull’importo complessivo dei lavori.

Il calcolo di una parcella per un professionista dovrebbe farsi seguendo i tre stadi di progettazione.

1. Progetto preliminare costa l’1-2% del lavori complessivi;
2. Progetto definitivo (con indicazione delle demolizioni e delle ricostruzioni che serve per i permessi al Comune) costa il 4-5% dei lavori complessivi;
3. Progetto esecutivo (con i disegni dettagliati dei particolari e dei mobili, più il computo metrico estimativo) costa il 4-5% dei lavori complessivi.

In totale si dovrebbe stare sul 9-10% dell’importo dei lavori, ma lavorare a percentuale è comunque una variabile troppo aleatoria, a meno che non si fissa un budget iniziale da tenere strettamente sotto controllo.

Basta poco per far slittare la percentuale e per mandare tutto all’aria, ritrovandosi con parcelle più salate.

Sempre più spesso però, per via del mercato che lo richiede, il professionista fa un prezzo fisso sulla base delle attività da svolgere.

Sono fissi perché secondo me è più corretto che il cliente riceva un preventivo chiuso realistico della spesa, senza variabili che non può controllare.

Ovviamente nel caso di ristrutturazioni ordinarie puoi anche fare a meno dell’architetto, dell’ingegnere o del geometra.

Qui però si parla di situazioni esteticamente elevate, dove il controllo del risultato non è mai affidato al caso né alla fortuna.

Il rilievo metrico

Il professionista, prima della ristrutturazione, effettuerà un rilievo delle misure + fotografico della situazione esistente.

Questo, che può costare dai 250€ ai 1000€, è necessario per avere ben chiaro il punto di partenza e tutte le misure da rispettare nel progetto.

Il rilievo serve anche per produrre la documentazione edilizia e l’APE (Attestato di Prestazione Edilizia) o aggiornamenti catastali.

Quanto costa arredare casa?

Ultimo ma non ultimo il discorso degli arredi.

Un interno, pur ristrutturato alla perfezione, non è vivibile senza arredamento e illuminazione.

A questo ci pensano in pochi, ma in realtà è fondamentale non esaurire tutto il budget per poi non sapere come comprare i mobili o correre all’Ikea a prendere il primo letto + cucina disponibile o vivere con delle lampadine appese ai cavi per 20 anni.

L’arredamento è un’altra fetta importante di budget, soprattutto se realizzato con un certo gusto estetico e con mobili non eccessivamente di fascia bassa.

Anche qui il discorso è piuttosto complesso e variabile.

Mediamente gli Italiani hanno un budget di circa € 4.500,00 per ambiente.

Questo budget, per via della diffusione degli ipermercati del design, si è notevolmente ridotto, per arrivare a dei budget risicatissimi, tipo 10.000€ per tutta casa.

Ovvio che con queste cifre non sono previsti mobili di qualità né soprattutto su misura!

Quando il budget è basso l’unica cosa che puoi fare è accontentarti. Oppure procedere per step. Il che vuol dire arredare per bene una camera alla volta, arrangiando per le altre.

Lo so che può sembrare un discorso strano detto da un architetto, ma è importante investire in arredi di medio-alta qualità se vuoi realizzare una casa da sogno.

Il mio obiettivo è chiaro: trasformare in realtà l’idea di una casa meravigliosa. Mi dispiace ammetterlo, ma senza budget si va poco lontano.

Per questo consiglio di arredare le stanze in base alle priorità: cucina, camera da letto, bagni e poi il resto, con calma.

Oggi può essere molto conveniente con il Superbonus 110% e conviene informarti con il tuo tecnico prima di affrontare i costi di una ristrutturazione.

Ristrutturare casa: 5 consigli per non commettere errori

1 – Il progetto viene prima dell’impresa esecutrice

Sicuramente il primo passo che ti verrà spontaneo fare, quando hai intenzione di ristrutturare casa, è consultare un’impresa edile.

In effetti è un’idea giusta, se non fosse che l’impresa interpellata, che non si occupa di progettazione, ti comunicherà un costo a metro quadro (esclusi i materiali e spesso anche gli impianti) calcolato sui prezzi medi delle ristrutturazioni della tua zona. Praticamente è come se comprassi la carrozzeria di un’auto senza il motore. Poi come la guidi? Ma soprattutto, quanto ti costerà il motore? Leggi anche tutti i Pro & Contro del riscaldamento a pavimento.

Questi costi sommari sono per lo più lontani da quanto andrai a spendere effettivamente, per cui se, ad esempio, predisponi di un budget di 30.000€ e devi metterci dentro tutto, sia i lavori, gli impianti e i materiali e magari anche gli arredi e i corpi illuminanti, capisci bene che la cifra non è poi così luculliana per avere dei sistemi all’ultimo grido o materiali top di gamma.

Per valutare correttamente la spesa è necessario prima di tutto di un progetto, almeno di massima. Questo ti serve sia per definire gli spazi, le funzionalità future della casa, le murature che andrai a demolire e ricostruire, ma anche per tarare le opere edili a seconda delle tue risorse. Se hai budget limitato inutile radere al suolo l’appartamento!

Il rischio più frequente è di stipulare un contratto con l’impresa e poi dover definire tutto in opera, con un aggravio di spesa notevole e un ritardo sensibile nel programma dei lavori. Considera che le imprese non regalano nulla a nessuno, quindi ti troverai a pagare “una lista della spesa” di lavori extra non preventivati prima.

2 – Occhio alle “offerte speciali”

Molto spesso siamo bombardati da pubblicità di “ristrutturazioni a pochi euro al mq”, in genere meno di 300.

Dalla mia esperienza riguardo ai costi per una ristrutturazione, posso dirti che una ristrutturazione che comprende impianti, rifacimento bagni, controsoffitti, qualche piccola demolizione, sostituzione delle porte, degli infissi e tinteggiature non è mai andata sotto i 500-600€/mq, IVA inclusa.

Ti parlo però di casi in cui sono stati scelti materiali non eccezionali, quindi no grandi lastre, no resina, non sistemi illuminotecnici avanzati o domotica.

Mi piace mettere l’accento su questo aspetto perché non sto parlando di “case di lusso”, come molti pensano. Non è vero che una “casa più lussuosa” (che poi cosa vuol dire lussuosa non saprei) costa 500€/mq e una “meno lussuosa” ne costa 250/mq.

Dal mio punto di vista ci sono dei punti su cui non ha senso risparmiare troppo e altri che si possono più semplicemente ritardare nella fornitura. Ad esempio, non sceglierei mai un parquet di bassa qualità perché non ci sto con il budget. Piuttosto cambierei tipologia di pavimento.

Sui materiali e sugli impianti è infatti pericoloso risparmiare troppo.

Sugli arredi si potrebbe invece temporeggiare più serenamente, quindi arrangiare con soluzioni meno di design per poi magari investire in un altro momento o semplicemente accontentarsi di quello che è.

La buona notizia è che è possibile accedere ai finanziamenti di cui ti parlavo prima, per cui almeno il 50% dell’importo dei lavori edili/impiantistici può essere detratto dalle tasse se ci sono i giusti presupposti.

Questo è un motivo per cui conviene ristrutturare: per potersi permettere qualche lavoretto in più con la tranquillità di un bonus fiscale.

In ogni caso prima di accettare una qualunque “offerta speciale” per la ristrutturazione di casa tua è sempre bene valutare tutti i dettagli. Tipo:

• Se l’importo è Iva inclusa o esclusa;
• Se l’importo è “a partire da” o se è cifra chiusa;
• Se i materiali sono inclusi o esclusi;
• Come vengono computate le lavorazioni extra (ad esempio se scegli la posa di una piastrella fuori formato standard);
• Chi ti fa il progetto o ti cura la burocrazia, se il tecnico è in omaggio oppure lo paghi a parte;
• Se l’eventuale tecnico segue il tuo interesse o quello dell’impresa;
• Chi è l’impresa e che referenze ha (potresti trovarti a casa persone estere che non parlano la tua lingua o che sono improvvisate solo perché c’è crisi e molte richieste);
• Cosa succede nel caso di ritardo nei lavori non dovuto a cause tue;
• Cosa succede se non ti piace il progetto;
• Chi presenta i documenti per l’usabilità;
• Come si gestisce una eventuale controversia tra le parti.

3 – Mai ristrutturare casa saltando le fasi

Una ristrutturazione segue degli step collaudati e ragionati. Non si può partire dai lavori senza aver messo in regola le carte o non si fa iniziare l’impresa senza aver definito i rivestimenti, ad esempio.

Ogni step saltato o rimandato causerà un ritardo nei lavori oppure un extra costo economico. Leggi anche come ristrutturare il bagno in economia.

Per questo ci si rivolge a tecnici esperti, per stare tranquilli che le fasi siano eseguite in ordine e correttamente. Quando si tratta di ristrutturazioni complesse, ad esempio, con grosse demolizioni, aumento di volume oppure opere strutturali è da pazzi il fai da te.

Non hai idea di quante persone si sono rivolte a me o a miei colleghi perché bloccate nei lavori, non riuscendo a definire materiali, layout o a stare dietro alle richieste di informazioni dell’impresa. I ritardi potrebbero durare anche anni, soprattutto quando l’impresa ferma si sposta per forza di cose su altri cantieri.

Le 13 fasi fisiologiche per la ristrutturazione di casa sono:

1. Scegliere il tecnico, architetto, ingegnere o entrambi (facoltativo, ma altamente consigliato. Per alcuni tipi di lavori è obbligatorio);
2. Realizzare un buon rilievo metrico e definire il progetto, prima di tutto di massima, che segua le TUE reali esigenze (altrimenti chi te lo fa fare?);
3. Calcolare i costi sommari di ristrutturazione per valutare le diverse scelte e chiedere un mutuo, ad esempio;
4. Dettagliare il progetto, aggiungere le informazioni impiantistiche e arrivare ad un livello definitivo;
5. Stipulare un contratto con un’impresa esecutrice, dopo averne valutate almeno 2;
6. Scegliere ed ordinare i materiali (pavimenti, rivestimenti e sanitari);
7. Far partire il processo burocratico di ristrutturazione (in caso di edifici vincolati o con permessi speciali dovrebbe partire molto prima);
8. Iniziare i lavori con un programma e tempi noti;
9. Ordinare infissi, corpi illuminanti e primi arredi (es. cucina);
10. Seguire i lavori ed eventuali variazioni che possono succedere;
11. Chiudere i lavori edili con tutte le certificazioni e conformità impianti che servono;
12. Possibili extra dopo i lavori edili (ma potrebbe non succedere nulla);
13. Concentrarsi su tutti gli arredi e i complementi (sembra un punto futile, in realtà richiede un sacco di tempo).

Sei pronto ad affrontare tutte queste attività da solo? Spero davvero di sì, ma se hai un lavoro che ti ruba molto tempo non pensare di farlo nel weekend, o finirai di ristrutturare nel duemilamai.

4 – Non farti abbindolare dal “ristrutturo veloce”

Ho già parlato del “ristrutturo economico”, ora ti rivelo la bufala del “ristrutturo veloce”.

Probabilmente esisteranno da qualche parte del mondo imprese in grado di smontarti e rimontarti casa in un mese come si fa con un Lego, ma purtroppo sono rarissime. É già tanto che riescano a farti avere un preventivo lavori in così breve tempo!

Parti dal presupposto che per ristrutturare spenderai migliaia di euro, se non centinaia di migliaia, per cui dovrai decidere bene il da farsi per non pentirtene dopodomani.

Ristrutturare troppo velocemente potrebbe portarti dei problemi di vario genere, ad esempio:

• Non avere in mano un progetto che ti piace
• Prendere decisioni avventate
• Dover rifare dei lavori venuti male o cambiare rivestimenti in corsa
• Accontentarti di materiali disponibili in magazzino o arredi da esposizione
• Scegliere solo un’impresa libera e disponibile subito (si sa che le più brave sono sempre impegnate…)
• Andare nel panico per un qualsiasi imprevisto

Come accade per il budget, anche per i tempi devi mettere in conto degli extra, facendo gli scongiuri. Se sei troppo stretto con le date, opta per un relooking e non per una ristrutturazione vera e propria.

5 – Non dimenticare i dettagli

Si sa che Dio è nei dettagli. Quando ristrutturi stai portando avanti un’opera immane con una mole di decisioni faticosissime perché complesse ed incatenate tra loro. Sinceramente non so se si riesca ad essere così sereni ad affrontare tutto senza almeno un progetto iniziale.

Se riesci a mantenere la calma vuol dire che sotto sotto sei un sacerdote zen o una persona che si sa accontentare.

Ristrutturare casa è una di quelle attività reputate più stressanti nella vita. Se è la prima volta che ristrutturi può essere che tu non sappia cosa andrai ad affrontare, ma se sei un perfezionista non ti aspettare un giro sulle tazzine rotanti a Disneyworld. É più un giro su una montagna russa sgangherata, diciamo.

“Non dimenticare i dettagli” significa che una ristrutturazione fatta bene è quella che considera la casa come un organismo complesso in cui tutto viene reciprocamente rapportato. Non scegli un pavimento perché ti piace e basta. Lo scegli per l’effetto finale che vuoi realizzare, quindi l’acquisto è concatenato alla scelta dei rivestimenti, delle pitture murarie, delle luci e degli arredi.

Sembra semplice ma non lo è, o almeno, non lo è per molti.

Solo se riesci a coniugare tutte le decisioni nell’ottica di un risultato approvato puoi stare piuttosto tranquillo, ma se sei una persona insicura o se hai davvero il budget all’osso, il rischio è alto.

Con questo non voglio scoraggiarti. C’è chi riesce comunque a cavalcare l’onda anomala dei lavori, seppur con un po’ di affanno. Voglio solo evitarti di avere a che fare con prezzi impazziti e imprevisti all’ordine del giorno.

Dalla mia esperienza più che decennale posso dirti che chi non è stato sin da subito organizzato o non ha scelto tecnici competenti si è trovato sempre in mezzo a casini che gli sono costati cari in termini di tempi e soldi.

Alcuni considerano le ristrutturazioni come una prova: le decisioni e il disagio sono a carico del risultato finale. Altri considerano le ristrutturazioni come un atto creativo, un processo che è una grande ricompensa, alla pari di una casa su misura che rispecchia il tuo gusto esatto.

Anche gli stessi tecnici che potrai/dovrai scegliere non sono tutti uguali. 

Ci sono cantieri che hanno più di un tecnico coinvolto per il tipo di competenze che sono necessarie. Anzi, mi guarderei bene dall’architetto o ingegnere chi paventa di poter “fare tutto lui”: pratiche edilizie, progetto, interior design, direzione lavori di cantiere, coordinamento imprese, pratiche strutturali, calcolo impianti e incartamenti vari! Manca solo che faccia il barista by night.

Di falsi miti sulle ristrutturazioni ce ne sono da realizzare un libro. Alcune cose che si dicono in giro sono talmente ridicole da sembrare barzellette, ma sulla pelle del cliente sono sempre amare.

Ristrutturare casa: le fasi operative

In questo articolo voglio parlarti di tutte le fasi e delle lavorazioni, in ordine di esecuzione. Parliamo di ristrutturazioni complete, in appartamenti in cui è tutto da rifare. Diversa è comunque ogni situazione caso per caso, per cui, ad esempio, la tua abitazione potrebbe non avere bisogno di alcuni step.

Si sa che “ogni casa è un caso”.

Va valutato bene lo stato dell’immobile, le sue caratteristiche costruttive (è in mattoni, in pietra, ha tutti i tramezzi in cartongesso, è in muratura portante?), la parte impiantistica, le rifiniture e lo stile che si vuole realizzare.

Parlare in generale è importante, ma anche ogni caso è una situazione a sé che va valutata per bene.

Vediamo qui le diverse fasi di una ristrutturazione totale che riguarda un appartamento in pilastri e forati, un caso quindi molto comune.

Da dove partire?

Innanzitutto partirei dal possesso dell’immobile. Nel senso che non conviene mettere in moto la “macchina infernale della ristrutturazione” se non hai ancora la casa. Mi è capitato un caso anni fa in cui l’appartamento è stato venduto in maniera poco etica ad un altro cliente, in tutta fretta, subito prima dell’atto notarile.
Sono cose che succedono raramente, ma in questo caso il progetto realizzato prima dell’acquisto è stato ovviamente inutile.

Una volta che l’immobile è di tua proprietà è necessario effettuare un rilievo metrico accurato prima di realizzare un progetto, anzi, IL PROGETTO. Un progetto che ti convinca e per cui ssarai disposto ad affrontare tutte le fasi successive.

Se il progetto non è “figo” o non ti aggrada in qualche sua parte, non ti avventurare ad assoldare l’impresa o a partire con i lavori. In poche parole, cerca di non saltare le fasi perché potresti commettere degli errori di valutazione che ti costeranno dei bei soldini.

Il progetto è importante per tre motivi fondamentali.

1. Per valutare il prima e il dopo
2. Per sottoporlo alle diverse imprese prima dei lavori e valutare i costi
3. Per dare avvio alla parte burocratica

In genere il progetto viene realizzato da un tecnico (geometra, ingegnere o architetto) che ti propone diverse soluzioni per modificare lo spazio e trasformarlo nella casa adatta alle tue esigenze.

La scelta del tecnico professionista

Apro una parentesi per focalizzarmi su questa parte che reputo fondamentale chiarire.

Le quattro attività che sono demandate ai tecnici, ossia:

1. Rilievo metrico
2. Progetto e computo metrico
3. Parte burocratica
4. Direzione lavori

potrebbero non essere svolte tutte dallo stesso tecnico, anzi, sono considerate come attività differenti e anche un po’ indipendenti tra loro. Ci sono infatti tecnici che non si occupano della direzione lavori, altri che non firmano la parte burocratica e altri ancora che demandano il rilievo metrico a professionalità con maggiori attrezzature (es. geometri topografi). L’idea che un architetto o un ingegnere possa fare tutto è radicata culturalmente nel cliente, ma non è sempre così. Ognuna delle 4 attività elencate è considerabile come un “lavoro” a sé stante.

Il tecnico professionista in genere viene scelto per le sue capacità ad affrontare quel tipo di lavoro e, nel caso di un progettista, per il suo stile e la sua “mano artistica e gusto estetico”. Alcuni architetti che realizzano in maniera egregia il progetto di divisione interna, potrebbero non occuparsi di interior design. Ecco perché è bene scegliere e contrattualizzare le varie attività perché è importante che le varie fasi abbiano il professionista coerente con il lavoro da svolgere.

Ci sono ingegneri o architetti, ad esempio, che offrono un pacchetto di progettazione chiavi in mano, occupandosi dal rilievo al design degli arredi. Succede, ma tengo a specificare che non è sempre assolutamente così.

Il progetto

Il progetto è la fase fondante di tutta la ristrutturazione. A volte può capitare che il cliente non sia deciso al 100% sul fatto di affrontare un percorso di questo tipo: in questo caso si realizza un progetto preliminare più semplificato per valutare solo le lavorazioni edili e capire più precisamente l’entità della spesa basilare.

Conviene fare in questo modo per non trovarsi in difficoltà a ristrutturazione inoltrata.
Al progettista incaricato è sempre bene comunicare il budget a disposizione del cliente. Spesso non accade, anzi, accade il contrario. Il cliente pretende un design spettacolare, ricco di particolari, arredi, rifiniture e impianti domotici di ultima generazione, ma non ha denaro sufficiente per realizzarlo.

Questo è un  grave errore perché in fin dei conti è una delusione per entrambe le parti, progettista e cliente. Il progettista perché ha disegnato un progetto irrealizzabile, sulla base delle richieste esose del cliente, e il committente perché si ritrova con una ristrutturazione non completa e il budget azzerato.

Parametricamente parlando, una ristrutturazione completa con materiali di qualità, rifiniture fatte bene e impianti di ultima generazione, difficilmente scende sotto gli 800-1000€/mq. Fortunatamente ci sono diversi incentivi oggi per risparmiare un bel gruzzoletto e investirlo poi per gli arredi.

Un progetto che comprende anche il design degli interni viene spesso corredato di rendering fotorealistici. Il che vuol dire che diversi studi di architettura e interior sono attrezzati per fornire al cliente delle immagini di preview di come sarà il risultato finale a ristrutturazione completa. Questa caratteristica è di grande utilità per chi ha scarsa immaginazione e vuole essere sicuro delle scelte effettuate. Non tutti gli studi però hanno questo servizio tra i loro pacchetti. Informati prima di contrattualizzare.

Il computo metrico

Il computo metrico è un elenco di lavorazioni e quantità che riguarda il progetto e che viene sottoposto alle imprese prima dei lavori. Senza un progetto è pressoché impossibile avere una stima dei costi coerente. Il computo metrico viene redatto dal progettista incaricato o dal direttore dei lavori. In caso di ristrutturazioni complesse o di più appartamenti il computo metrico porta via un bel po’ di tempo. Si tratta di una fase delicata perché qui si gioca il TUO budget.

A volte si tende a bypassare questo step per procedere subito con le demolizioni. Niente di più sbagliato.

In genere prima di definire il computo è buona norma avere un’idea dei materiali da utilizzare, almeno di quelli di rivestimento, e della tipologia di impianti. Quindi prima di definire il computo l’architetto va a visionare con il cliente in showroom i materiali da utilizzare oppure si decidono a tavolino di comune accordo, quantomeno la tipologia e i formati.

Ad esempio, posare un parquet ha un costo differente rispetto a posare un grés. Come anche un parquet a spina ha un costo differente rispetto a un parquet posato a correre. Un bagno rivestito in resina ha un costo diverso rispetto ad un bagno rivestito in cementine. Trasportare una grande lastra di gres al quinto piano ha un costo accessorio. Tutte queste informazioni vanno a confluire nel computo metrico a cui viene associata una spesa.

Non capisco come si possa firmare un contratto con l’impresa senza avere dettagliato questi aspetti! É un rischio!

La scelta dell’impresa

Dopo aver definito il progetto che ti piace, si sottopone il computo agli appaltatori o alle imprese coinvolte. Richiedi una stima dettagliata e scritta per il costo del lavoro, compresa la manodopera.

Non è consigliabile scegliere sempre il più basso offerente: tieni presente che il prezzo non corrisponde necessariamente alla qualità. L’affidabilità è molto più importante, come anche i tempi di realizzazione. Per questo dovresti parlare con diversi appaltatori (almeno due).

Se hai delle referenze o riesci a vedere qualche cantiere realizzato dall’impresa, tanto meglio. Potrai renderti conto di come lavora.

Non dimenticare mai il tuo ruolo fondamentale come committente: la tua presenza attiva in tutte le fasi del processo, senza però invadere le competenze tecniche dei progettisti e delle imprese, è uno dei presupposti fondamentali per la buona riuscita di qualsiasi progetto di ristrutturazione.

Alcuni committenti, nascondendosi dietro una presunta ignoranza, ostacolano i lavori, cambiano le carte in tavola o pretendono attività non incluse nei contratti. Bene, questo è un atteggiamento che complica la ristrutturazione e soprattutto i rapporti con i progettisti.

Con questo non dico che il cliente non abbia diritto a modifiche ed aggiustamenti, anzi. Quello che inficia sulla buona riuscita di un cantiere è uno stato costante di accusa-colpevolizzazione-controllo tra le parti. Invece di lavorare tutti per terminare il cantiere nel migliore dei modi, spesso ci si fa la guerra fredda con battute, “se” e “ma”.

Una impresa e dei progettisti disponibili e affidabili permettono di realizzare ogni tipo di ristrutturazione. Anche il cliente dovrebbe sforzarsi di essere il più possibile disponibile, ragionevole e cooperante, tenendo a mente che tutti lavorano alla realizzazione del suo sogno.

L’inizio dei lavori

Prima di far partire il cantiere è necessario presentare la pratica edilizia: in genere se ne occupa il tecnico incaricato, che deve presentare in Comune i documenti e attendere che siano trascorsi i termini di legge per poter dare inizio ai lavori, se previsto.

Nel frattempo è bene firmare il contratto con l’impresa.

I lavori si articolano nei seguenti step:

1. Demolizioni e smaltimenti
2. Opere edili di ricostruzione
3. Impianti che prevedono tracce (idrico, termico ed elettrico)
4. Opere edili di copertura come massetti e intonaci
5. Posa rivestimenti e pavimenti in ceramica
6. Installazione impianti (raffrescamento e infilaggio impianto elettrico)
7. Montaggio serramenti esterni
8. Cartongessi e installazione dei corpi illuminanti
9. Montaggio sanitari
10. Pulizia del cantiere dalla polvere e detriti
11. Opere edili di rifinitura (carte da parati + cornici + pitturazioni prime mani)
12. Posa del parquet (se prevista)
13. Montaggio porte
14. Montaggio battiscopa e ultima mano pitture
15. Montaggio arredi

Se devi installare un riscaldamento a pavimento, in genere oltre a demolire i tramezzi dovrai demolire anche i massetti. Questo significa più ore di lavoro e più macerie da smaltire.

La durata della ristrutturazione dunque dipende da cosa devi realizzare dunque, e dai vari step.

Un cronoprogramma può essere utile per coordinare l’impresa, ma a volte è una trappola perché, per stare nei tempi, le imprese lavorano in modo frettoloso e impreciso. Dunque va bene, ma sempre con un minimo di flessibilità.

Un altro esempio: se installi un pavimento radiante è necessario poi aggiungere un massetto sopra i tubi a serpentina. Questo massetto deve asciugare in maniera corretta per permettere la posa dei rivestimenti. L’asciugatura porta via dei giorni utili di lavoro.

Se, per accelerare i lavori, bypassi l’asciugatura o cerchi di accelerarla in qualche modo, soprattutto in inverno, potresti trovarti con dei problemi a pavimento posato. Ecco dunque che nasce l’esigenza di avere un minimo di pazienza quando si tratta di un cantiere edile. Fare le corse all’ultimo minuto non è mai consigliabile.

Quando effettuare i vari ordini?

Non conviene ordinare i materiali molto prima di aver realizzato le ricostruzioni. Questo perché potrebbero variare le misure in cantiere e potresti trovarti con alcuni materiali insufficienti o troppo abbondanti, oppure potresti cambiare idea su alcuni spazi.

Invece è possibile chiedere i diversi preventivi, confrontarli e scegliere le tipologie di rivestimenti, sanitari e corpi ad incasso.

Gli arredi andrebbero ordinati quando è possibile prendere le misure precise del cantiere. Questo se si tratta di cucine o di arredi su misura. Per un letto o una poltrona, invece, non ci sono problemi.

I corpi illuminanti da incasso sono da decidere in maniera definitiva prima dell’inizio dei cartongessi. Questo perché ogni corpo ad incasso ha delle dimensioni interne che devono essere garantite con il cartongesso realizzato. Se hai scelto un faretto con incasso di 12cm e poi realizzi un abbassamento di soffitto di 10cm avrai un problemino di montaggio.

Permessi e pratiche burocratiche necessarie per ristrutturare casa

Le pratiche edilizie

Le recenti leggi hanno introdotto alcune tipologie di attività che rientrano nell’edilizia libera, per la quale basta presentare solo una dichiarazione di inizio lavori, asseverata o meno da un tecnico, a seconda delle attività da svolgere.

Ad esempio, un cambio pavimenti non è soggetto a CILA o SCIA o altro.

Può essere eseguito senza comunicazione al Comune. Idem per altri piccoli lavori di manutenzione ordinaria.

Lavori edilizi liberi

I lavori liberi sono:

• la demolizione e ricostruzione dei pavimenti, degli intonaci o dei tramezzi qualora vengano demoliti per essere ricollocati esattamente allo stesso punto dell’originale;
• la sostituzione delle porte interne e degli infissi esterni; leggi anche come abbinare porte e finestre.
• la tinteggiatura delle pareti interne ed esterne o dei soffitti; solo su edifici vincolati, decorati, affrescati o di particolare interesse storico è richiesta una specifica autorizzazione della Sovraintendenza;
• la sostituzione della caldaia o dei radiatori, l’installazione di tende da sole (attenzione al regolamento condominiale e al decoro di facciata), la sostituzione o la riparazione di camini, la sostituzione dei sanitari, la riparazione dell’impianto elettrico e di riscaldamento; Leggi anche la guida sul riscaldamento a pavimento con tutti i Pro e Contro.
• l’installazione o la sostituzione di citofoni, videocitofoni, antenne o ringhiere, parapetti, cancelli, recinzioni, mura di cinta, grondaie,  davanzali, cornicioni, tegole;
• la riparazione e/o la sostituzione delle canalizzazioni fognarie senza apportare modifiche al percorso o alle dimensioni delle tubazioni;
• le opere di pavimentazione e di finitura di spazi interni ed esterni, la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili;
• il montaggio di pannelli solari, impianti fotovoltaici, a servizio degli edifici al di fuori della zona A (centro storico).

Consulta comunque i regolamenti comunali per tutte le specifiche.

Quando fare la CILA

Se i lavori sono sostanziali (spostamento muri non strutturali, modifiche impiantistiche…) c’è bisogno di una comunicazione tipo CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata) di cui deve occuparsi un tecnico.

La CILA è prevista per:

• i nuovi allacciamenti o rifacimento di fognature esistenti con modifiche del percorso e/o delle caratteristiche preesistenti;
• lo spostamento di tramezzi e dei divisori non portanti interni, la creazione di controsoffittature in cartongesso totali (in quanto abbassano la quota); l’apertura, la chiusura o lo spostamento di porte ed infissi;
• il rifacimento di impianto fognario privato, realizzazione di piscine esterna, installazione e posa in opera di canne fumarie;
• il frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione di uso.

Il costo va in genere dai 500€ ai 1000€.

Quando fare la SCIA

È invece necessaria una SCIA se si dovesse intervenire su elementi strutturali per cui è richiesto un progetto di calcolo da parte di un ingegnere strutturale da depositare al Genio Civile, oppure se bisogna effettuare un cambio di destinazione d’uso dell’immobile.

Consigli prima di iniziare i lavori per ristrutturare casa

Una ristrutturazione è un percorso lungo e complesso, come avrai capito. A volte si sbaglia, a volte si fa fatica, a volte ci si scoraggia pure.

In questo viaggio l’architetto (+ gli altri tecnici), l’impresa e i fornitori sono compagni belli e brutti che bisogna imparare a gestire.

Un buon dialogo e un’atmosfera pacifica aiutano a semplificare di molto il corso dei lavori.

Tutto può succedere. Gli imprevisti sono dietro l’angolo e le spese sono una costante. Ci si trova a scegliere tantissime cose in breve tempo, tanto che ti chiederai “ma quando finisce questa giostra?” “Fatemi scendereeeeee!“.

Le ristrutturazioni migliori sono quelle in cui si diventa amici e complici. Fare un favore ad un amico è sempre più gradevole che farlo ad uno che ti tratta male, che parla male di te o che pretende solo senza dare, no?!?

Le dinamiche per ristrutturare casa sono complesse e colpevolizzare è un atteggiamento molto comune, soprattutto perché ci sono in ballo molti soldi e sacrifici. Quello che ti consiglio da architetto (sono una delle parti coinvolte, in genere, quindi riconosco i pro e i contro di ogni situazione), per concludere questo articolo-fiume è:

• armati di pazienza
• sii proattivo e abbastanza reattivo nelle decisioni (le persone sempre indecise sono estenuanti)
• fatti consigliare dalle persone giuste (non dal vicino di casa o dalla nonna del fruttivendolo)
• quando hai dubbi, chiedi
• se qualcosa non va, dillo allo scopo di risolvere il problema, non per accusare
• pianificare è meglio che improvvisare
• sii puntuale nei pagamenti e cortese nei modi
• ricorda che la disponibilità di un collaboratore ha comunque un limite temporale
• il tecnico è un consulente, non il tuo schiavetto
• una buona ristrutturazione si vede dai dettagli e dalle rifiniture
• dal momento che si tratta di processi lunghi, non essere asfissiante
• non esaurire tutto il budget con i lavori, pensa anche a luci e arredi
• in genere si pensa solo all’interno, ma anche gli spazi esterni vanno ristrutturati!
• se hai dubbi sul fai da te, cerca aiuto prima di fare danni
• fissa degli incontri numerati (non millemila) per prendere le decisioni importanti
• Whatsapp non è un luogo di conversazione costante, ma usalo solo per chiedere info semplici o al volo
• anche rispondere al telefono è un lavoro!

Ho già affrontato il tema ristrutturazione trulli, ma avremo modo di affrontare il tema ristrutturazioni in altri articoli, quindi tieni d’occhio i miei post!

Spero di averti aiutato, buona ristrutturazione!