Progettare un bed and breakfast: 7 cose da sapere prima di aprire un B&B

I consigli dell’architetto per progettare un bed and breakfast e arredarlo, più tutto quello che c’è da sapere prima di aprire un B&B.

I requisiti in termini di spazi e servizi

Prima di pensare a come progettare un bed and breakfast, è necessario essere in regola con la normativa di riferimento che ti obbliga a rispondere a determinati requisiti.

Ti indico quelli più importanti:

• Il bagno deve essere autonomo rispetto alle esigenze della famiglia ospitante e comunque deve essere garantita la disponibilità di almeno un bagno ogni due camere.
• La superficie minima deve essere uguale o superiore a 8 metri quadrati per le camere con un posto letto, a 12 metri quadrati per le camere con due posti letto, con un incremento di superficie di 4 metri quadrati per ogni posto letto in più.
• La pulizia quotidiana dei locali deve avvenire negli orari comunicati al cliente dal titolare o da persona da lui incaricata.
• La fornitura e il cambio della biancheria, compresa quella da bagno, deve avvenire due volte a settimana e a cambio dell’ospite.
• Deve essere garantita la fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda, riscaldamento.
• La somministrazione, esclusivamente in uno degli spazi familiari condivisi, della prima colazione deve preferire prodotti tipici e tradizionali, meglio se biologici o contraddistinti da marchi di tutela e/o di qualità. Nell’ambito della prima colazione possono essere offerti in aggiunta – e chiaramente indicati -, altresì, alimenti tipici locali elaborati con l’attenzione domestica normalmente in uso nel nucleo familiare del gestore. In tale circostanza, vi è l’obbligo di comunicare gli ingredienti utilizzati, avendo cura di sollecitare l’esplicitazione di intolleranze e allergie alimentari.

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Arredare un bed and breakfast

Lo scopo principale dei Bed&Breakfast è di far “sentire a casa” chi vi alloggia, e per casa si intende sia trovare un feeling domestico, caldo, accogliente, sia la possibilità di scoprire usi e tradizioni locali, che renderebbero l’ospite immerso in una realtà diversa da quella di provenienza e in un ambiente meno “internazionale” di quello alberghiero.

Tutti i tentativi di formalizzare gli appartamenti, dunque, falliscono miseramente.

Essendoci oggi un’offerta molto ampia di queste strutture familiari, credi che solo inserendo un letto e un armadio potrai vendere la tua camera a migliaia di turisti? Sbagli.

Le case più richieste sono quelle più particolari, dove l’utente trova quel “qualcosa in più” che non c’è altrove.

Sia a livello di architettura, di arredamento e servizi e di experience, ossia di cose da fare.

Quindi, quando devi trasformare casa in un bed&breakfast, devi necessariamente considerare i seguenti fattori:

1. Originalità. Scegli arredi particolari per un mood non troppo scontato, a seconda se sei al mare, in montagna, in campagna o in città. Ogni ambiente ha un feeling diverso, che va rispettato e valorizzato.
2. Informazione. Cerca di raccontare una storia con il tuo immobile. Fai in modo che le camere dialoghino tra loro, che siano la giusta narrazione che, chi visita il tuo territorio, vuole trovare.
3. Offerta. Offri quel qualcosa in più che ti può differenziare. Non ti standardizzare e think different!
4. Cura. Il benessere degli ospiti sta nelle piccole cose. Un angolino con il camino acceso, una piccola biblioteca, una selezione di amari e liquorini fatti in casa della tradizione, dolcetti, saponi ed essenze bio profumate, cioccolatini sul letto… quanto costano questi dettagli? Nulla, ma possono aiutarti a migliorare l’idea che il turista ha di te e del tuo territorio.
5. Tempo. Prendere le prenotazioni, accogliere gli ospiti, registrarli e fare la comunicazione al portale alloggiati richiede tempo. Se non ne hai a sufficienza, pensa ad altri investimenti!

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I plus per un Bed&Breakfast di successo

Un’idea da valutare sono tutti quei quid in più che puoi offrire per diversificarti dagli altri B&B della zona.

Ad esempio:

• Posizione, se la tua abitazione è ubicata in zone dove non ci sono molte strutture o particolarmente panoramiche.
• Spazi esterni, che permettono di vivere la struttura anche in differenti modalità.
• Servizi o arredi extra, che riguardano soprattutto il benessere e l’experience dell’utente, come ad esempio vasche idromassaggio, spa, cucina a domicilio, accompagnamento per visite guidate alla scoperta del territorio, maxischermo, doccia sensoriale, barbecue, camino, lezioni di cucina, degustazioni, cantina, solarium, piscina, dehor, giostrine per bimbi, fasciatoi e cullette comfort, spazio per animali di grossa taglia dedicato…
• Posto auto facile o posizione centrale durante eventi di particolare rilievo.
• Più bagni e spazi in comune molto vivibili e attrezzati.

Nella pagina dei miei progetti trovi un esempio di progetto per B&B.

Quando conviene aprire un B&B

Trasformare casa in bed&breakfast può essere un modo intelligente per ottimizzare gli spazi inutilizzati in proprietà grandi oppure mettere a rendita una seconda casa che non si vuole dare in fitto per lunghi periodi.

Oggi il bed&breakfast è una soluzione molto diffusa (e sempre più in crescita) per via della trasformazione sostanziale delle tipologie di turismo.

Ci si sposta infatti sempre più frequentemente e per periodi più brevi, per cui si cercano soluzioni più veloci e meno costose del classico hotel. Va da sé che l’offerta di attività ricettive “casalinghe” sia aumentata a dismisura.

Dal momento che oggi dare in affitto una casa per lunghi periodi è di fatto un rischio (morosità, danni, difficoltà a liberare l’appartamento), rimane comunque intatta la necessità di mettere a reddito immobili (soprattutto seconde case) come investimento.

Effettivamente, le strade più sicure da intraprendere sono: affittare stanze a studenti universitari, ma l’immobile deve essere sito in sedi universitarie, oppure trasformarlo in B&B.

Quando non aprire un B&B

Non sono tutte rose e fiori. Esistono anche delle situazioni in cui non è indicato avventurarsi in questa attività. Ti faccio qualche esempio:

• Se ci tieni alla privacy e non vuoi estranei in casa (ad esempio se non hai un doppio ingresso indipendente).
• Se la tua struttura è scadente e devi fare millemila lavori per ottenere un risultato comunque mediocre.
• Se non hai tempo da dedicare né disponibilità o cortesia per seguire le richieste degli ospiti, oltre a provvedere alle pulizie e alle forniture.
• Se non sai comunicare. Una struttura che non ha un sito web o non è trovabile nei vari siti turistici di fatto non esiste.
• Quando non offre alcuna differenza. Perché un turista dovrebbe scegliere il tuo B&B in una marea di offerte?

È vero che molte di queste attività possono essere demandate ad agenzie che offrono servizi di questo tipo, ma è anche vero che si tratta di costi e dunque di percentuali che riducono il margine di guadagno.

Inoltre, dal momento che le recensioni sono importanti per il rating di una struttura, se l’ospite riceve un trattamento mediocre o la struttura ha delle pecche fastidiose (riscaldamento, attrezzature, posizione, insetti, cura dei dettagli…) sarà recensita male e dunque l’attività stessa ne sarà compromessa.

Nel nostro Paese ci sono 25mila B&B, con una stima di 8 milioni di pernottamenti l’anno e un fatturato di circa 270 milioni l’anno.

B&B significa Bed&Breakfast, ossia in inglese “Letto&Colazione” ed è una forma di ospitalità a pagamento nella propria abitazione, offrendo un posto letto e una colazione in genere nella propria casa, con modalità tipiche delle tradizioni locali.

Dal 2011 è stato introdotto il concetto di B&B a carattere imprenditoriale, oltre a quello a carattere familiare, che regolamenta questa attività con partita iva e a carattere di impresa.

Esistono dei veri e propri regolamenti regionali in materia fiscale e di adempimenti per potersi avventurare in questa attività. Niente è più lasciato al caso.

Meglio B&B familiare o imprenditoriale?

Un B&B nasce come attività integrativa familiare all’interno della propria abitazione e può ospitare al massimo 12 turisti in circa 3 o 4 camere.

L’attività si svolge in maniera NON continuativa, tanto da non essere classificata come impresa vera e propria. Ad esempio, in Puglia l’attività di B&B a conduzione familiare può essere fornita per un minimo di novanta e un massimo di duecentosettanta giorni l’anno.

Quando apri un B&B familiare non hai necessità di avere la Partita Iva né registrazione alla Camera di Commercio perché si tratta di un’attività, ripeto, saltuaria.

Puoi rilasciare fatture non fiscali. I proventi saranno indicati nella tua dichiarazione dei redditi come redditi diversi, dopo aver detratto le spese (utenze, pulizia, generi alimentari offerti agli ospiti).

Ovviamente in questo caso non hai accesso ai vari incentivi regionali per la creazione di impresa.

Se invece vuoi svolgere attività in modo continuativo o pubblicizzarla sui vari canali turistici o con un tuo sito web, comporta la creazione di un’impresa vera e propria.

Si definisce B&B in forma imprenditoriale, detto anche “Affittacamere” l’attività ricettiva svolta in maniera continuativa e professionale da chi, presso il proprio domicilio, fornisce alloggio e prima colazione in non più di sei camere e diciotto posti letto, anche avvalendosi della collaborazione di personale qualificato.

L’esercizio dell’attività di B&B in forma imprenditoriale necessita d’iscrizione nel registro delle imprese e beneficia delle agevolazioni fiscali previste dalla normativa vigente.

Devi rilasciare fatture fiscali al cliente.

Per redditi non elevati puoi usufruire del regime forfettario.

Ovviamente se vuoi avventurarti in questo tipo di impresa devi avere innanzitutto la giusta passione.

Non improvvisarti se non ti piace il settore o se non hai tempo da dedicare.

Aprire un B&B: i documenti che servono

La prima cosa da fare se vuoi trasformare la tua casa in un B&B, è consultare la specifica LEGGE REGIONALE in materia.

Ogni Legge Regionale si rifà comunque alla Legge del 21 marzo 2001 n.135 – “Riforma della legislazione nazionale del turismo”.

Successivamente bisogna accedere tramite internet o fisicamente allo sportello SUAP del Comune in cui è sito l’immobile e ritirare la modulistica per la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) che permette un’apertura immediata della struttura ricettiva.

La SCIA ha dunque un modulo predisposto con diversi allegati che variano a seconda della Regione di riferimento.

Alcuni di questi potrebbero essere le planimetrie, le date di apertura e chiusura, i contratti di proprietà fino anche alla polizza di assicurazione e all’agibilità della struttura.

Successivamente bisognerà avviare le pratiche gestite dagli Uffici Turistici locali per la classificazione della struttura e il monitoraggio degli ospiti.

In Puglia lo svolgimento dell’attività ricettiva di B&B, senza la previa segnalazione certificata di inizio attività, comporta una sanzione amministrativa da 5.000 a 10.000 euro e l’immediata chiusura dell’attività.

Aprire un B&B: i costi da mettere a budget

Parliamo in generale. I costi per creare un B&B in casa sono differenti e vanno valutati caso per caso. Vuoi perché c’è chi ha più bisogno di ristrutturare e chi meno, vuoi perché le spese sono da calcolare anche in base ai metri quadri a disposizione.

Gli eventuali costi da mettere a budget sono:

• L’acquisto dell’immobile, che di per sé può essere più o meno conveniente.
• Il passaggio di proprietà se l’immobile è di un parente o coniuge.
• La ristrutturazione o il semplice adeguamento degli impianti. Questo dipende dalle condizioni dell’immobile e dalla sua estensione. Consiglio sempre di munirsi di un progetto per avere chiare le attività e i relativi prezzi. In genere si calcola che per ristrutturare una casa di circa 70 mq si spendono, in media in Italia, 35/40 mila euro: sono stati presi in considerazione demolizione, rimozione e costruzione dei tramezzi, intonaci e rasature, rifacimento pavimenti e rivestimenti, opere di tinteggiatura e cartongesso, opere da idraulico, rifacimento impianto di riscaldamento, rifacimento impianto elettrico, assistenze murarie, condizionamento dell’aria e infissi; fornitura materiali. Si tratta quindi di ristrutturazioni complesse che banalmente “spalmate” su una superficie di 120mq si aggirano intorno ai 50/60 mila euro.
• La comunicazione, per far conoscere la struttura al pubblico tramite sito web, pagina e pubblicità Facebook o inserimento in portali specializzati.
• La gestione dell’attività, che prevede pulizia, tassazioni varie, utenze, servizi e disponibilità in termini di tempo.
• Eventuali collaboratori.
• Ultimo, ma non ultimo, il commercialista!

Talvolta è possibile ridurre le spese grazie alle agevolazioni fiscali.

Di norma i finanziamenti a fondo perduto sono destinati sono alle attività imprenditoriali con partita IVA. Pertanto i B&B occasionali non possono accedervi.

Tuttavia, alcune Regioni pubblicano periodicamente dei bandi per incentivare l’apertura di B&B e affittacamere.

Agevolazioni per aprire un bed and breakfast

Solitamente per aver accesso ai finanziamenti a Fondo Perduto, quelli più interessanti, uno dei requisiti necessari è proprio quello di aprire una nuova impresa, per cui non sono inclusi i B&B a gestione familiare.

Per aprire un’impresa è necessario iscriversi al Registro delle imprese, pagare le imposte di registro, avere una partita Iva, pagare le tasse di concessione governative e tutto ciò implica molta più burocrazia.

Al contrario è molto più semplice ottenere un prestito per l’apertura di un’attività di affittacamere (B&B imprenditoriale). Quest’ultima è infatti considerata come una vera e propria attività imprenditoriale con tutti i pro e i contro che ne conseguono.

Di fatto deve sottostare a più adempimenti, ma è altresì vero che trovare finanziamenti è molto più semplice.

Gli enti regionali aprono periodicamente dei bandi per la realizzazione di attività di affittacamere o per la ristrutturazione di edifici a tale scopo.

C’è anche un Bando Nazionale per quanto riguarda le attività ricettive.

Attraverso questo è possibile ottenere un finanziamento fino ad un massimo di 50 mila euro per impianti, arredamenti, attrezzature ed in parte anche in piccole ristrutturazioni locali.

La restituzione del prestito inizia dal sesto mese dall’apertura dell’attività e la durata del finanziamento può prolungarsi fino ad un massimo di 7 anni.

Il tasso di interesse è nullo e il richiedente, nonché titolare dell’attività, non dovrà firmare alcuna garanzia sugli immobili dei quali è proprietario.

Riassumendo, aprire un B&B può avere costi elevati o meno. Dipende da quello che si vuole fare.

Ad esempio, se vuoi inserire una Jacuzzi in camera, la spesa non sarà molto economica!

Del resto, in questo modo potrai però vendere la camera ad un prezzo più alto e posizionarti in maniera diversa rispetto alle semplici camere che si trovano sul mercato, attirando una fascia diversa di turisti.