Comprare casa è sicuramente un passo impegnativo, ci sono sforzi economici e di tempo da fare, bisogna pianificare l’investimento e la paura (o la possibilità) di sbagliare è sempre dietro l’angolo.
L’acquisto di un immobile richiede la massima attenzione. Infatti la visita d’esame di un’abitazione, che potrebbe diventare tua per tutta la vita, impone una serie di riflessioni importanti.
- Starò comprando la casa giusta? E se poi non fa per me?
- E se mi trovo male? Avrà i giusti spazi ben organizzati?
- È luminosa, spaziosa come piace a me?
- Sono obbligato nell’arredo o posso variare? La cucina è comoda?
- E il bagno, si può ricavare uno ulteriore di servizio?
- Qual è l’orientamento migliore?
Queste sono le domande principali che vengono rivolte all’architetto da chi sta per acquistare casa e cerca consigli riguardo anche alle verifiche da fare prima dell’acquisto.
Comprare casa: i consigli dell’architetto
In questo post troverai l’elenco dei principali errori che puoi commettere nell’acquisto e i miei consigli di tecnico esperto di interni e residenze.
Gli errori che puoi commettere sono principalmente di tipo economico e/o relativi alla condizione dell’immobile. Un’attenta valutazione permette di evitarli entrambi.
Oltre al prezzo dell’immobile, infatti, occorre prevedere i costi accessori che incidono di circa il 10% sul totale e comprendono tasse, percentuale per l’agenzia (eventuale) e parcella del notaio.
Errori di valutazione
Alcuni dati
A livello generale, l’Osservatorio Immobiliare Nomisma prevede un rallentamento della crescita del mercato residenziale di circa 1,2%, dovuto probabilmente all’incremento dei prezzi.
Gli italiani di tendenza cercano una casa di proprietà, preferita rispetto ad una in affitto, e l’immobiliare rappresenta l’80% del patrimonio investito dalle famiglie del nostro Paese. Il 73% della popolazione è già proprietaria di abitazioni e i due terzi dei millennials (ossia i nati tra il 1981 e il 1996) non desidera vivere in case di proprietà. I tedeschi hanno un retaggio culturale differente, vivendo quasi esclusivamente in affitto.
Comprare casa passo dopo passo
Prima fase: scegliere bene l’immobile
Il prezzo non è l’unico elemento da considerare.
Ci sono molti fattori determinanti nella scelta, primi tra i quali la luce, le condizioni generali dell’appartamento e dell’immobile tutto, la posizione e la rumorosità.
Rispetto al valore della casa, dato dalle sue caratteristiche e dalle quotazioni della zona, alcuni elementi possono abbassare il prezzo: l’assenza di balconi, l’assenza di ascensore, la posizione semi interrata o al piano terra, l’assenza di più bagni.
Conviene sempre farsi un’idea preliminare della zona in cui l’immobile è ubicato, confrontarlo con altre proposte simili che si trovano nelle agenzie immobiliari e fare una scrematura iniziale tra tutte le offerte, per non perdere la vita a visitare case.
Prima di un’eventuale trattativa con il proprietario è sempre necessario vedere la casa di persona, perché si colgono molti più dettagli di quelli che possono essere celati dietro le foto.
Le variabili da considerare di persona sono:
- le condizioni generali dell’immobile e la sua età
- se sono mai stati eseguiti lavori, ristrutturazioni e/o manutenzioni
- gli impianti (che età e se sono a norma)
- se è agibile e ci sono gli allacci a luce/gas/acqua
- se la casa è calda/fredda, buia/luminosa, rumorosa
- se la posizione è vantaggiosa e c’è parcheggio
- se esistono mezzi pubblici e/o negozi nei paraggi (farmacie, market, frutta)
- se c’è un giardino o del verde da manutenere
Fai bene i conti prima di comprare casa
In Italia, rispetto ad altri Paesi, non abbiamo una grande cultura finanziaria.
L’acquisto di una casa è l’investimento più oneroso ma lo si fa alla cieca: in alcuni casi sarebbe meglio vivere in affitto per non privarsi del proprio capitale, che potrebbe essere investito felicemente e fruttuosamente altrove, eppure si continua ad acquistare immobili costosi senza una pianificazione.
Non dimenticare le spese accessorie
Quando si compra una casa le imposte da versare cambiano se, chi ci vende l’immobile, è un’impresa costruttrice o un privato. Le imposte da versare, a seconda dei casi sono l’Iva, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale, l’imposta di bollo e la tassa ipotecaria.
In questo articolo puoi approfondire il tema, che di suo merita un post a parte.
Scegli bene tra casa indipendente o condominio
Non dimenticare che essere proprietari di una casa in condominio significa pagare delle spese condominiali tutti i mesi ed altri extra che possono far lievitare notevolmente gli esborsi.
Le case hanno bisogno di manutenzione, per non parlare delle spese comuni (facciata, antenna, ascensore, ecc.) e costi del verde, se c’è un giardino.
Nel caso poi di una casa indipendente le spese non sono fisse mensili, ma possono essere ancora più elevate perché non sono divise tra i condomini. Da un lato sembra essere conveniente, dall’altro però, in caso di guasti o danni, i costi sono tutti a carico del proprietario.
Impara a gestire le scadenze troppo lunghe
Oltre i 25 anni di mutuo non conviene comprare: calcolando tutti gli interessi la casa diventa troppo onerosa.
La Banca d’Italia consiglia che la quota del mutuo, sommata al resto dei debiti (la rata della macchina, prestiti personali) non sfori il 35-40% del reddito dei titolari del mutuo.
Oggi il mondo del lavoro è diventato più volubile. Il posto fisso e i contratti a tempo indeterminato spesso non danno garanzie di durata effettiva della professione. Fai bene i conti lasciandoti un margine che ti permetta di vivere tranquillo nel caso di un evento x.
Cerca di trattare il prezzo
Preparati a contrattare per l’acquisto e decidi una controfferta, ma sempre dopo che tu sia sicuro dei tuoi conti.
Se il tuo budget è di 200 mila euro, per esempio, non ti smuovere da lì.
Se non bastano, non è la casa per te.
Inutile imbarcarsi con debiti e prestiti superiori alle tue possibilità.
Non essere troppo precipitoso
I prezzi degli immobili in determinate zone non sono sempre gli stessi. Possono aumentare o scendere a seconda dei periodi.
Per questo, valuta bene l’acquisto. Se non hai urgenze abitative, aspetta l’occasione migliore o spostati verso zone più economiche.
Conviene visitare almeno 3-4 immobili prima dell’acquisto, in modo da capire anche se il prezzo corrisponde al valore di mercato o è sbilanciato in eccesso.
Hai pensato all’arredo?
Se metti a budget delle cifre per l’acquisto di una casa, non dimenticare di stanziare dei soldi extra per arredarla.
Un arredo può costare anche parecchio e ci sono cose (come la cucina, gli elettrodomestici, il letto) di cui non puoi fare a meno.
Valuta con attenzione queste spese affinché non risultino un fardello troppo oneroso.
Ristrutturazione no problem
Se la casa è da ristrutturare, cerca di fare una stima dei costi prima di acquistarla.
Una ristrutturazione può far schizzare il bugdet molto in alto se non è corredata di un progetto almeno preliminare.
Far realizzare un preventivo dei lavori dall’impresa senza avere uno schema planimetrico o un computo metrico di quello che si andrà a fare nello specifico è molto rischioso perché il preventivo potrebbe essere troppo semplificato rispetto alla reale entità dei lavori.
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Se non c’è un’agenzia
Gli agenti immobiliari sono abituati alle trattative. Sapranno consigliarti le mosse migliori da fare per acquistare la casa che fa per te, proponendo sconti sostanziosi a chi vende.
Se non c’è un’agenzia di intermediazione, cerca più volte il dialogo con il proprietario, cercando di convincerlo a diminuire il prezzo. Accertati che sia una persona affidabile per
evitare truffe.
Altro elemento da considerare è la verifica se il venditore sia in regime di comunione dei beni: in tal caso, il coniuge deve essere consenziente alla vendita.
Se il venditore è un’impresa, accertati che non sia in stato fallimentare.
Quali ipoteche ci sono?
Un controllo importante, che generalmente effettua il notaio prima dell’acquisto della casa, è quello sulla situazione ipotecaria.
La verifica va effettuata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e ti darà conto se sulla casa gravano ipoteche o pignoramenti.
Comprare una casa affittata, fatte le dovute verifiche, può rivelarsi un buon affare, perché la presenza di un inquilino fa calare la valutazione dell’immobile fino al 30%.
Una delle principali incognite nell’acquisto di una casa occupata da inquilini è che, scaduto il contratto questi non vadano via. Va intrapresa quindi la procedura di sfratto per finita locazione.
Ci sono due strade da percorrere di pari passo: l’intimazione, con la quale si invita l’inquilino a comportarsi secondo gli accordi, e contestualmente la citazione davanti a un giudice. Se l’affittuario non compare in udienza o non si oppone, il giudice rilascia lo sfratto esecutivo che ha effetto dopo 30 giorni. Se invece si costituisce e presenta motivi non fondati l’ordinanza è immediatamente esecutiva. Le cose si complicano, invece, se il giudice ravvisa “gravi motivi” che impediscono lo sfratto. In quel caso occorre trovare un accordo o aspettare.
Cosa osservare durante la visita all’abitazione
In questa sezione troverai 10 fattori da osservare con attenzione durante la visita d’esame e una scheda finale che puoi stampare e compilare, in modo da avere una valutazione completa dell’immobile da conservare e paragonare ad altri immobili visitati.
In questo modo potrai avere un quadro completo della casa che hai intenzione di acquistare, con tutti i pro e i contro.
Crepe nei muri
Percorri con lo sguardo le pareti e ispeziona il soffitto per verificare che non siano presenti eventuali crepe, che possono essere sintomo di instabilità del terreno o di subsidenza: a seconda della gravità, questo tipo di problema può essere molto costoso da risolvere.
Le crepe presenti nelle strutture portanti sono ovviamente quelle che meritano maggiore attenzione esse dipendono da varie azioni esterne o interne ed ognuna di queste comporta una
diversa manifestazione visiva:
• Crepe per azioni riconducibili a carichi troppo elevati sulla struttura.
• Fessure e crepe per deterioramento dovuto a scarsa qualità dei materiali.
• Lesioni dovute a cedimenti del terreno di fondazione.
• Degrado strutturale per corrosione delle armature metalliche interne a travi, pilastri, solai.
• Lesioni dovute a dilatazioni termiche per incendi.
• Fessurazioni nelle strutture per ritiro o dilatazione dei materiali costruttivi.
• Assorbimento differenziale di umidità con cicli di gelo e disgelo.
• Crepe dovute ad azioni sismiche antiche o recenti.
Distribuzione degli spazi
Ci sono stanze a sufficienza?
Avrai bisogno di aggiungere più spazio per le tue cose?
Una cosa è vedere il potenziale, ma trovare il tempo e il budget che servono a trasformare una casa è tutta un’altra storia.
Attenzione all’esposizione
Esamina attentamente l’esposizione per capire se gli interni sono caldi o freddi.
C’è molta luce naturale? E l’aria? Come circola?
Non sottovalutare, poi, l’importanza del panorama che si gode dalla casa: se davanti hai un fabbricato grigio alto, non puoi sperare di vedere il tramonto.
Umidità e muffe
Verifica che non ci siano segni lasciati dall’acqua e macchie, o che la vernice non sia stata danneggiata dall’umidità: queste eventualità possono segnalare la presenza di una problema di ventilazione.
Se la casa si trova all’ultimo piano di un condominio, apri ante e armadi per individuare possibili cattivi odori, umidità e muffa nascosta.
Corrente e impianto elettrico
Se interruttori e prese non sono in buone condizioni, può darsi che l’impianto elettrico sia datato e necessiti presto di essere sostituito.
Se compri una vecchia casa che bisogna rimodernare e ristrutturare completamente, nel 90% dei casi l’impianto elettrico è interamente da sostituire.
Specialmente con gli edifici di vecchio stampo sorge la necessità di rifare l’impianto elettrico oppure di intervenire su alcuni componenti per mettere il tutto a norma. Qualche volta l’umidità e l’usura rendono anche gli impianti relativamente nuovi completamente insicuri e inaffidabili.
Impianto idrico e pressione dell’acqua
Apri i rubinetti in cucina, in bagno e nella lavanderia e controlla la pressione e il colore dell’acqua, così come gli scarichi.
Se la casa è indipendente, magari in un centro storico, controlla che ci sia esternamente una cisterna di accumulo dell’acqua per quando la pressione viene notevolmente ridotta. Altrimenti rischierai di rimanere senza acqua di sera o nelle estati molto calde.
Fai un check anche per il riscaldamento: la caldaia funziona, è in buono stato? Che radiatori ci sono? L’impianto di riscaldamento è stato revisionato negli anni?
Aria condizionata
È facile capire se una casa ha bisogno di un impianto di climatizzazione: basta visitarla in estate o guardare gli esterni degli appartamenti limitrofi.
Se vedi diversi motori dell’aria condizionata, sicuramente servirà a che a te.
Se c’è già un impianto, controlla che sia funzionante e non troppo datato.
Classe energetica e consumi
Anche l’Italia si è adeguata alla Direttiva Europea sulla prestazione energetica nell’edilizia che prevede l’obbligo di attribuire ad ogni immobile una classe energetica.
Questa classe viene attribuita in base al fabbisogno di energia primaria per il riscaldamento dell’edificio, ovvero in base al rapporto kWh per metro quadro di superficie o anche kWh per metro cubo di volume. È possibile, però, farsi un’idea della classe energetica della propria abitazione (A+, A, B, C, D, E, F e G) e chi è un passo dall’acquisto di una casa nuova saprà che gli
edifici di nuova costruzione hanno l’obbligo di rientrare nella classe C.
La classe – e quindi il consumo energetico durante l’inverno – varia a seconda di numerosi fattori, tra cui la zona climatica in cui abitiamo. Per un calcolo accurato dell’Indice di Prestazione Energetica (EPI), il consumo globale dell’appartamento sarà calcolato dal fabbisogno di energia termica dell’edificio, il quale a sua volta dipende strettamente dalla fascia climatica in cui sorge l’edificio.
Animali infestanti e tarli
Un rumore sordo proveniente dal legno delle travi o delle assi del pavimento potrebbe essere segno della presenza di tarli.
Attenzione anche se la casa è in campagna o ha un giardino piuttosto grande.
Formiche, scarafaggi, topi e serpenti sono creature non anomale in case isolate o in zone molto verdi.
Privacy
Avere addosso lo sguardo dei vicini che si affacciano sulla tua casa non è il massimo, anche se in fondo è un problema by-passabile con barriere, recinti e alti muri di piante.
Se invece suoni la batteria in casa, non cercare un appartamento condominiale: avresti le lamentele dei condomini all’ordine del giorno.
Non dimenticare, comunque, che il feeling di una casa lo senti a pelle dall’inizio.
Se è la tua casa dei sogni, l’intuito te lo rivelerà subito.
Non rinunciare alla parte emozionale dell’acquisto!
Comprare casa consigli: Tabella di valutazione dell’immobile
Qui puoi effettuare il download di una tabella di valutazione che ho preparato per te.
Assegnando un punteggio per voce ad ogni immobile visitato, avrai ben chiaro il prospetto generale e una sintesi relativa alla scelta da effettuare.
In bocca al lupo!
